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La force majeure en immobilier

3 conditions

Il y a trois conditions édictées par le Code civil pour qu’un évènement soit considéré comme une force majeure :

  • Imprévisible : l’évènement ne doit pas être prédit sinon le préjudice pourrait être limité. En 1962, le CE précise qu’une crue qui c’était produite 69 ans avant celle qui a causé le dommage ne constitue pas un cas de force majeure. Pareil pour le TA de Grenoble, une avalanche avec un antécédent ne constitue pas un cas de force majeure.
  • Irrésistible : l’évènement doit être insurmontable comme les catastrophes naturelles (séisme, tempête) ou des évènements politiques majeurs (révolution, guerre). Le comportement de l’individu est apprécié in abstracto (analyse générale et impersonnelle) par préférence à un autre individu placé dans la même situation.
  • Extérieur : il résulte d’une cause étrangère et indépendante de la volonté de la personne. L’exécution de l’obligation doit être rendue impossible, sinon l’obligation reprend.

Ce que disent les textes

Le Code de la construction et de l’habitation reconnait dans son article L.231-3 que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits déchargent les constructeurs d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat. Cependant, l’article 1792 du Code civil précise que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » La responsabilité du constructeur reste engagée même si un arrêté de catastrophe naturelle a été rendu.

L’intempérie est la force majeure l’a plus utilisée, la Cour de cassation a admis dans des arrêts que les vents violents, tempêtes, pluies exceptionnelles provoquant une inondation constitue un cas de force majeure.

Un arrêt du 21 juin 2005 rendue par la Cour de cassation retient qu’en cas de tornade, l’entrepreneur ne pouvait être tenu à autre chose qu’au remboursement de l’ouvrage détruit.

Un arrêt de la Cour de cassation (Cass. Civ. I : 10.3.87) a considéré que les difficultés d’approvisionnement liées à une crise économique ne caractérisent pas à elles seules un cas de force majeure et qu’il convenait de prouver en quoi ce défaut d’approvisionnement constituait une force majeure.

La force majeure a été retenue dans un arrêt du 22 mai 1973 par la Cour de cassation, suite à un abandon de chantier pour cause le mouvement de mai 1968.

CAA de Marseille du 15 mai 2017 : force majeure pas retenue en cas de vol dans un chantier, la responsabilité appartient au constructeur surtout quand les vols sont effectués de manière répétée.

Les cas de force majeure dans le secteur du bâtiment sont appréciés au cas par cas par les juges.

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