Défiscalisation LMP. Le risque de liquidation judiciaire du loueur professionnel

M et Mme I reprochent à la société Valority un manquement à son obligation d’information et de conseil pour ne pas les avoir alertés sur les risques que comportait l’opération immobilière conseillée, notamment en cas de liquidation judiciaire du loueur professionnel, alors que les plaquettes publicitaires de cette société présentaient une rentabilité assurée de 5%, ainsi que des loyers garantis.

En sa qualité d’agent immobilier ayant assuré la commercialisation de l’appartement, la société Valority était tenue à l’égard des investisseurs non avertis, comme l’étaient M et Mme I, d’une obligation d’information sur les caractéristiques de l’investissement qu’elle leur proposait et d’une obligation de conseil sur les choix à effectuer.

La société Valority admet que parmi les pièces produites par les investisseurs, la plaquette publicitaire concerne le programme « Les Domaines de l’Arselle » à Chamrousse sur lequel ils se sont engagés ; ce document indique que cette résidence est commercialisée en TTC sous le régime fiscal du loueur en meublé avec récupération de la TVA par le client et que chaque logement bénéficie d’une garantie locative par bail commercial de 10 ans, correspondant à une rentabilité de 5% hors taxes sur le prix de vente hors taxes ; il ajoute que le bail commercial est conclu pour une durée de 10 ans avec la société Transmontagne Résidence.

Les acheteurs ont signé un bail commercial avec une société choisie par le promoteur comme gestionnaire unique de l’opération, laquelle a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Ils recherchent vainement la responsabilité de l’agence immobilière accusée d’un manquement à son obligation d’information et de conseil pour ne pas les avoir alertés sur les risques que comportait l’opération immobilière conseillée, notamment en cas de liquidation judiciaire du loueur professionnel, alors que les plaquettes publicitaires de cette société présentaient une rentabilité assurée de 5%, ainsi que des loyers garantis. L’agent immobilier ayant assuré la commercialisation de l’appartement se trouve tenu à l’égard des investisseurs non avertis d’une obligation d’information sur les caractéristiques de l’investissement proposé et d’une obligation de conseil sur les choix à effectuer.

Si l’agent immobilier n’établit par aucun élément avoir alerté les investisseurs sur les risques présentés par l’investissement, en particulier celui résultant du défaut de paiement des loyers, en cas de liquidation judiciaire du loueur professionnel avec lequel le bail devait être signé, et a ainsi manqué à son obligation d’information et de conseil, le préjudice des investisseurs qui ont subi une perte de loyers ne découle pas de ce manquement, mais de la liquidation judiciaire de la société gestionnaire. Le seul préjudice susceptible de résulter de ce manquement pourrait consister en une perte de chance de ne pas contracter et de ne pas subir les pertes de loyers alléguées. La preuve de l’existence d’une chance perdue n’est cependant pas rapportée par les investisseurs qui ne justifient pas davantage d’un préjudice moral découlant du manquement reproché.