Les réponses aux 5 questions clés sur l’immobilier (Les échos

Réponses aux 5 questions clés.

Nous ne sommes pas encore dans une situation de pénurie, mais avec 907.000 transactions en douze mois (chiffres arrêtés en mai 2017), les Notaires de France relèvent que les volumes de vente d’immobilier ancien ont atteint en France un niveau historique. Une situation qui pousse les prix à la hausse. Vendeurs comme acquéreurs se posent des questions auxquelles la dernière note de conjoncture des Notaires de France apporte des réponses.

1. Y a-t-il une bulle immobilière  ?

Pour les notaires, la réponse est sans conteste non, car la plupart des achats sont faits pour se loger, dans un marché d’utilisateurs à 90 %. En outre, ils estiment que la forte poussée des ventes est due à une phase de rattrapage. Enfin, même si dans l’absolu le chiffre de 907.000 transactions en douze mois représente un record, il doit être relativisé, compte tenu de l’augmentation du parc immobilier.

La production de nouveaux logements est estimée à 1 % par an. Ainsi estiment les notaires, «  il faudrait atteindre 930.000 transactions pour avoir un marché  aussi dynamique que les 837.000 transactions  sur 12 mois annoncées en mai 2006 (qui constituent toujours un record de rotation  du parc), ce qui reste possible ces prochains  mois  ».

2. Quel est le rythme d’augmentation des prix  ?

Selon les observations des notaires, sur douze mois, la hausse est de +3,2 % pour les appartements et de +2,3 % pour les maisons (au 31 mars 2017). Une hausse qui s’amplifie en Île-de-France, avec une progression de +3,8 % par rapport au premier trimestre 2016. Les projections réalisées sur fin août grâce à l’observation des avant-contrats dessinent une poursuite de la hausse.

«  L’évolution annuelle serait ainsi de +1,2 % pour les maisons anciennes et, plus prononcée, de +4 %  pour les appartements anciens  », prévoient les notaires. «  Les taux restent toujours bas et on peut imaginer que tant qu’ils ne remonteront pas fortement – suffisamment pour frapper les esprits en tout cas –,  la mécanique actuelle ne sera pas cassée  », estiment-ils.

3. Les prix augmentent-ils partout  ?

Non, les notaires observent quelques baisses dans quelques grandes villes  : -9 % au Havre, -7 % à Brest, -4 % à Dijon et – 1 % Annecy. Il ne faut pas oublier également que, dans les petites villes ou dans les campagnes, les situations sont très contrastées.

Dans les autres villes, les prix sont stables ou en hausse.

Bordeaux sort du lot avec une spectaculaire progression de +15 % et vole au passage à Nice la place de deuxième ville la plus chère de France. «  Besançon, Strasbourg, Nancy, Marseille et Lille affichent également des augmentations significatives, entre 5 % et 10 %  » soulignent les notaires.

Mais pour eux, «  Paris reste le coeur du réacteur  » avec un prix médian de 8.450 euros le mètre carré (+ 5,5 %) à la fin du premier trimestre, mais qui a encore augmenté ces derniers mois. MeilleursAgents.com évalue le prix moyen du mètre carré parisien à 8.796 euros en juillet.

4. Les loyers suivent-ils le rythme  ?

Pas du tout  ! Alors que certaines villes connaissent de véritables envolées de prix, «  les loyers n’augmentent pas  », observent les notaires. Dès lors, les comportements des bailleurs comme des locataires pourraient changer.

Côté locataires, ils pourraient trouver plus rentable de rester en location que de tenter un achat, sauf s’ils se délocalisent. Côté bailleurs, ils pourraient reporter leurs investissements dans les villes de province, qui n’ont pas encore été trop touchées par les hausses.

5. Quel sera l’impact de la fiscalité  ?

Les notaires sont inquiets. «  A court ou moyen terme, c’est la perspective d’une nouvelle donne fiscale, plus que la légère remontée des taux que l’on constate, qui est  susceptible d’enrayer la dynamique actuelle  », estiment-ils. Parmi les changements qui pourraient avoir un impact négatif sur l’activité, ils relèvent le nouvel impôt sur la fortune immobilière qui viendrait se substituer à l’ISF, mais aussi la hausse de la CSG (+ 1,7 %) qui viendra alourdir l’impôt sur les plus-values.

Il serait dommage d’enrayer la machine, notamment parce que les droits de mutation viennent alimenter les caisses des collectivités locales.

«  La fiscalité reste un levier à manier avec  subtilité  », concluent-ils. Car «  quand l’immobilier va, tout va  »…

MARIE-CHRISTINE SONKIN